Tồn kho bất động sản còn 30.000 tỷ đồng: Sự thật là...


Sau 4 năm, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn gần 30.000 tỷ đồng nhưng theo góc nhìn của ông Nguyễn Văn Đực thì lại hoàn toàn khác.

Giảm gần 77% tồn kho bất động sản sau 4 năm

Theo số liệu của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), tính đến ngày 20/2, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 29.573 tỷ đồng, so với quý I/2013 giảm 98.975 tỷ đồng, tương đương giảm 76,99%.

Lượng tồn kho này nếu so với thời điểm tháng 12/2015 giảm 21.316 tỷ đồng (giảm 41,89%); so với tháng 12/2016 giảm 1.450 tỷ đồng (giảm 4,67%); so với cùng thời điểm của tháng 1/2017 giảm 575 tỷ đồng.

Ton kho bat dong san con 30.000 ty dong: Su that la...
Sau 4 năm, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn gần 30.000 tỷ đồng – giảm gần 77% nhưng theo góc nhìn của ông Nguyễn Văn Đực thì lại hoàn toàn khác.

Tại Hà Nội, tính đến ngày 20/2, tổng số tồn kho trên địa bàn còn khoảng 5.538 tỷ đồng, so với tháng 12/2015 giảm 1.208 tỷ đồng, giảm 17,91%; so với tháng 12/2016 giảm 52 tỷ đồng, giảm 0,93%; so với 20/1/2017 giảm 27 tỷ đồng.

Trong khi đó, tổng giá trị tồn kho tại TP.HCM được xác định còn khoảng 5.518 tỷ đồng. So với tháng 12/2016 lượng tồn kho trên đã giảm 283 tỷ đồng, giảm 4,88%; so với ngày 20/1/2017 giảm 105 tỷ đồng.

Các chuyên gia cho rằng, lượng tồn kho bất động sản tập trung chủ yếu là đất nền tại các dự án xa trung tâm chưa có hạ tầng đầy đủ. Ngoài ra lượng giao dịch bất động sản thành công trong 2 tháng đầu năm 2017 cũng có xu hướng giảm do thời gian nghỉ Tết Nguyên đán dài và tâm lý của người mua thường chững lại vào đầu năm.

Giá trị tồn kho tăng lên?

Từng trao đổi với PV về lý do dẫn đến tình trạng giảm tồn kho bất động sản, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Tổng giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng có hai phần giảm cần xem xét kỹ, đó là giảm về số lượng và giảm về giá trị.

Về số lượng, ông Đực nhấn mạnh, đề cập đến hàng tồn kho là phải xem sau khi xây xong có căn hoàn chỉnh, bán được mới trừ đi, còn đang xây dở dang thì là bán thành phẩm chứ không thể nói giảm hàng tồn kho. Chẳng hạn, một công trình mới xây móng xong, chưa xây được căn hộ nào mà bán được thì không phải là giảm hàng tồn kho. Hoặc một chung cư xây dựng dở dang tới tầng 5, tầng 7 đã bán thì khi ấy mới chỉ là bán nửa thành phẩm chứ chưa gọi là thành phẩm.

"Một ví dụ khác, do đầu tư hoặc mua đi bán lại dự án mà người ta bán được 100 sản phẩm thì 100 sản phẩm ấy không giải quyết được hàng tồn kho. Trong nhiều báo cáo nói rằng quý vừa rồi bán được 3.000 sản phẩm chẳng hạn, hàng tồn kho giảm. Thế nhưng, trong 3.000 sản phẩm đó có khi chỉ có 300 sản phẩm là tồn kho thật, còn 2.500 sản phẩm ở dạng bán thành phẩm hoặc chưa có thành phẩm. Cứ máy móc trừ đi là sai", ông Đực khẳng định.

Vị chuyên gia cũng đồng tình với nhận định của một số chuyên gia, đó là những chuyển động của thị trường bất động sản trong năm qua là mua bán, sáp nhập (tức số lượng sản phẩm vẫn giữ nguyên) hoặc được chuyển đổi công năng sang việc khác.

Nhìn nhận khách quan, ông Đực đánh giá, giá trị tồn kho bất động sản phải tăng lên chứ không phải giảm đi vì lượng tồn kho đó phải đổ tiền vào mới bán được, còn đằng này không thể bỏ tiền vào được nữa cũng không bán được nhưng vẫn phải trả lãi. Các doanh nghiệp không thể lấy số lãi đó kê khai vào lỗ mà phải đưa vào vốn

 "Số lượng sản phẩm không giảm nhiều lắm nhưng vốn phát sinh từ tiền lãi tăng rất nhiều. Bởi vậy, như tôi phân tích ở trên, nếu thống kê kỹ càng thì giá trị tồn kho bất động sản chắc chắn sẽ tăng", ông Đực nhấn mạnh.

Vị chuyên gia cho rằng, thống kê của Việt Nam tương đối hời hợt do vậy tính chính xác thường không cao. Các quan chức ngồi trên cao yêu cầu doanh nghiệp mỗi tháng kê khai bán được bao nhiêu căn rồi lẳng lặng cộng dồn, không ai xuống coi dự án tròn, vuông hay méo thế nào.

“Thứ nhất là không có người, thứ hai là cách lấy thống kê rất quan liêu, trong các doanh nghiệp kê khai có bao nhiêu doanh nghiệp khai thật, bao nhiêu doanh nghiệp khai sai? Điều đó lý giải vì sao con số thống kê của Việt Nam từ trước tới nay sai rất nhiều”, ông Đực chia sẻ.

Để chứng minh điều này, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nêu ví dụ về diện tích bình quân nhà ở của người dân được thống kê hơn 20m2/người. Tuy nhiên ông Đực cho rằng con số đó sai vì còn rất nhiều công nhân ở trọ bình quân chỉ có 2-3m2/người. Khi kê khai họ không tính con số này vào.

“Trong năm 2013- 2014, những chính sách của Việt Nam không có tác dụng đáng kể, ngay cả chính sách 30.000 tỷ có thể nói đã thất bại. Vậy mà giờ bây giờ thị trường sôi động trở lại thì người ta cho rằng đó là nhờ bám sát theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia. Còn khi thị trường đóng băng lại đổ thừa do các doanh nhân tham lam, đầu tư dàn trải.

Thị trường bất động sản TP.HCM sôi động trở lại là do các doanh nhân mua bán dự án với nhau, họ có hệ thống tiếp thị, bung vốn ra để mua lại dự án chết rồi xây dựng lên, chứ chẳng ai neo vào chiến lược cả", ông Đực nêu quan điểm.

VietBao.vn

0 nhận xét: