Địa ốc Hà Nội: cơ hội và thách thức


‘Thị trường BĐS 2017 sẽ không có những cú “bứt tốc” như những năm trước. Thay vào đó là sự ổn định, phát triển theo chiều sâu và sinh lời bền vững’. Đây là đánh giá của ông Nguyễn Mạnh Hà, nguyên Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), về thị trường nhà đất Hà Nội năm 2017.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch VnREA nhấn mạnh, 2017 là năm bản lề cho sự phát triển của thị trường BĐS nhà ở, đặc biệt hướng tới mục tiêu cho năm 2020 (được nêu trong Chiến lược về phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến 2030 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt năm 2011). Sự phát triển này thể hiện ở các cơ hội chủ yếu sau.

Đô thị hóa, dân số trẻ

Đầu tiên, tốc độ đô thị hóa nhanh, dân số trẻ và tình hình kinh tế vĩ mô của Việt Nam năm 2017 tiếp tục được cải thiện nên thị trường nhà ở sẽ tiếp tục tăng trưởng tốt.

Theo thống kê, quy mô hộ gia đình đã giảm từ 4,7 người/hộ trong năm 1995 xuống 3,4 người/hộ trong năm 2015. Thế hệ trẻ trở nên độc lập hơn đã tạo điều kiện cho thị trường nhà ở phát triển và tạo nhu cầu sinh sống độc lập.

Bên cạnh đó, tốc độ đô thị hóa (Việt Nam là một trong các nước có tốc độ đô thị hóa nhanh nhất châu Á với 35%) là một trong những nguyên nhân khiến thị trường BĐS nhà ở phát triển đẩy mạnh nhu cầu sở hữu nhà ở, đặc biệt tại Hà Nội.

Cùng với đó, cũng cần nhắc tới dự báo tầng lớp trung lưu gia tăng nhanh chóng, đến 2020 đạt 44 triệu người, 2030 đạt 21 triệu hộ gia đình thu nhập trên 7.500 USD – đây là tầng lớp chính sở hữu nhà và một phần đầu tư nhà ở.

Cơ hội tiếp theo, theo ông Hà, đến từ cơ sở chính sách pháp luật. Cùng với việc nới lỏng điều kiện về sở hữu nhà ở cho người nước ngoài, BĐS Việt Nam được nhìn nhận có nhiều tiềm năng tăng trưởng dài hạn cũng như cơ hội cho nhà đầu tư và tạo ra chuyển biến tích cực cho tất cả các phân khúc, đặc biệt là nhà ở.

Pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh BĐS, xây dựng, đấu thầu, đầu tư, tín dụng, thuế, tiền tệ… hứa hẹn tiếp tục được hoàn thiện trong năm 2017. Những điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung hệ thống luật được kỳ vọng sẽ tác động tích cực đến thị trường BĐS hơn so với trước đây.

Lãnh đạo Hiệp hội còn nhắc tới tầm quan trọng của phân khúc nhà ở tầm trung. Hàng loạt DN lớn như VinGroup tuyên bố sẽ xây dựng 200.000-300.000 căn hộ với giá từ 700 triệu đồng, hay Mường Thanh khẳng định sẽ bán các căn hộ chung cư tại Hà Nội với giá chỉ 500 triệu đồng…

Phân khúc nhà phố, biệt thự tiếp tục có chuyển biến mạnh mẽ nhằm đáp ứng nhu cầu thực của thị trường.

Dia oc Ha Noi co hoi va thach thuc

Phải tăng thuế nhà đất đối với các khu vực đô thị, các thành phố lớn?

"Những người có nhu cầu ở thực sẽ là đối tượng khách hàng chính của phân khúc này, bởi đây là những BĐS có giá trị lớn, thanh khoản chậm nên khó đầu tư lướt sóng" – ông Hà lưu ý.

Tín dụng và biến số cung – cầu

Dự báo năm 2017, phân khúc này sẽ diễn biến tích cực hơn do tâm lý người Việt Nam phần lớn vẫn mong muốn có một căn nhà độc lập, hơn là sống trong chung cư.

Cơ hội bao trùm, đến từ cú hích hạ tầng. Trước hết là đường cao tốc, các tuyến giao thông liên vùng, metro… sẽ tạo cơ hội rất lớn để đầu tư BĐS, cả trong trung hạn và dài hạn.

Trong nhiều thách thức đặt ra cho thị trường năm tới, tín dụng là yếu tố được nhắc tới đầu tiên.

Năm 2017, tín dụng BĐS sẽ được kiểm soát chặt chẽ theo đúng lộ trình của Thông tư 06/2016/TT-NHNN với mục tiêu nâng hệ số rủi ro trong kinh doanh BĐS từ 150% lên 200% và đưa ra lộ trình hạn chế dần việc sử dụng nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn.

Trong khi đó, nguồn vốn tín dụng luôn được xem là có vai trò quyết định để phát triển thị trường BĐS với ước tính cơ cấu vốn chiếm 70-80% giá trị. Năm 2017, nguồn vốn này có thể bị thu hẹp hơn nhiều so với năm 2015-2016 do khó khăn về nguồn vốn trung và dài hạn trong khi các ngân hàng thương mại hầu như không còn dư địa về nguồn vốn ngắn hạn theo quy định áp dụng từ 1/2017.

Thách thức đáng kể tiếp theo đến từ vấn đề lệch pha cung – cầu, BĐS cao cấp lấn lướt. "Xét toàn cục, gồm cả BĐS nhà ở và du lịch nghỉ dưỡng, tài sản có giá trị 5-7 tỷ đồng thậm chí hàng chục tỷ đồng đang tăng lên và có nguy cơ đe dọa sự cân bằng của thị trường" – nguyên Cục trưởng Cục quản lý Nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) phân tích.

Ngoài ra, tình trạng một số DN BĐS đang được nhận nguồn vốn tín dụng lớn và huy động rất nhiều nguồn vốn xã hội (trong đó có nhiều người tiêu dùng và nhà đầu tư thứ cấp) cũng là những nhân tố tiềm ẩn yếu tố rủi ro. Đây là biến số tác động đến thị trường BĐS trong chu kỳ 2017 – 2021.

Khá bất ngờ, ông Nguyễn Mạnh Hà nhắc tới "ẩn số" trong việc đánh thuế căn nhà thứ hai trở lên như một thách thức cho thị trường. Cụ thể, mặc dù quy định này mới chỉ là định hướng nhưng trong tương lai, việc đánh thuế sở hữu nhà thứ hai, thứ ba trở đi là tất yếu và nhiều nước trên thế giới đã làm từ rất lâu.

Bên cạnh đó, nhiều chuyên gia khuyến cáo phải tăng thuế nhà đất đối với các khu vực đô thị, các thành phố lớn – vì người dân ở đây đều được hưởng các hạ tầng đồng bộ, hiện đại hơn khu vực nông thôn (!?). Thậm chí, phải đánh thuế cao để tái đầu tư công trình ngay tại đó và san sẻ cho các khu vực thiệt thòi khác.

Điểm này, sẽ là rào cản để thị trường BĐS nhà ở phát triển – Phó Chủ tịch VnREA nêu quan điểm.

0 nhận xét: