Condotel - Căn hộ khách sạn đang “lách luật” để giao dịch


Thị trường bất động sản thời gian qua xuất hiện một loại hình rất mới, đó là căn hộ khách sạn, gọi là condotel, được phát triển khá rầm rộ ở những điểm du lịch ven biển như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc. Condotel là dạng khách sạn chung cư và mỗi nhà ở có chủ sở hữu riêng.

Mặc dù tốc độ giao dịch tăng nhanh, được quảng cáo là khả năng sinh lời hấp dẫn, nhưng hiện loại bất động sản này chưa được quy định trong bất cứ văn bản pháp luật nào. Việc giao dịch, chuyển nhượng condotel đang diễn ra theo kiểu "lách luật", nên tiềm ẩn không ít rủi ro.

Trong vòng 1 năm qua, đã có hơn 12.000 condotel chào bán, chủ yếu ở 3 thị trường Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc. Condotel là căn hộ có chủ sở hữu riêng, nhưng lại nhằm phục vụ du lịch, nghỉ dưỡng, có đơn vị quản lý, cho thuê. Theo quảng cáo của các chủ đầu tư, cơ hội sinh lời từ condotel rất cao, từ 8-12%. Loại căn hộ này cũng góp phần làm phong phú thêm và tăng khả năng cạnh tranh của du lịch Việt Nam.  

Tuy nhiên, do chưa được quy định cụ thể trong các văn bản pháp luật, nên các địa phương gặp không ít khó khăn khi chấp thuận cho doanh nghiệp đầu tư condotel và phải vận dụng một cách linh hoạt và mỗi nơi một kiểu.

Các địa phương đã có chủ trương chuyển đổi mục đích sử dụng đất thương mại dịch vụ thành đất ở không hình thành đơn vị ở đối với dự án condotel, nhưng ở Phú Quốc chỉ cho phép một tỷ lệ là 10% trên tổng diện tích đầu tư dự án và đối với các dự án có quy mô trên 40ha, trong khi đó ở Đà Nẵng tỷ lệ này là khoảng 30%…

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, tại Khánh Hòa, vấn đề condotel đã phải đưa ra thường vụ tỉnh ủy. Nghị quyết của thường vụ tỉnh ủy Khánh Hòa coi condotel là căn hộ dịch vụ, đất ở nhưng không hình thành đơn vị ở, không được nhập hộ khẩu, không được thành lập các tổ dân phố hay ban quản lý…

"Tôi cho là chúng ta nên định hướng coi condotel là đơn vị ở để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài và ổn định, kích thích thị trường", ông Nam cho biết.

Thực tế, quy chuẩn kỹ thuật và quy chế vận hành condotel thường dựa theo tiêu chuẩn khách sạn, nhưng mô hình thì lại giống căn hộ chung cư. Vì vậy, theo ông Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn C.E.O, nếu áp dụng condotel ven biển với mục đích du lịch, nghỉ dưỡng nhưng không hình thành đơn vị ở sẽ không phù hợp.

Thực tế này đòi hỏi cần sớm ban hành các quy chuẩn kỹ thuật riêng cho condotel trên cơ sở phù hợp với mục đích, yêu cầu sử dụng và cơ chế quản lý vận hành cũng phải khác biệt so với quản lý vận hành chung cư. Việc giao dịch, chuyển nhượng hợp đồng mua bán condotel đã diễn ra trong thực tiễn nhưng lại theo kiểu lách luật vì không được quy định trong Luật.

"Pháp luật kinh doanh bất động sản chỉ quy định chi tiết trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, chưa có quy định về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình xây dựng nhưng không phải là nhà ở hình thành trong tương lai. Nhằm đáp ứng nhu cầu chính đáng của người dân, pháp luật nên quy định chi tiết về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình không phải là nhà ở hình trong tương lai, nhằm thuận lợi cho cả doanh nghiệp và khách hàng khi có nhu cầu. Cụ thể, cần sửa đổi điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản và có hướng dẫn cụ thể thủ tục mua bán công trình hình thành trong tương lai này", ông Bình kiến nghị.

Hiện nay, do condotel chưa được luật hóa nên cũng chưa xác định rõ việc khách hàng mua condotel có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không, thời hạn sở hữu condotel là lâu dài hay là 50 năm hoặc 70 năm có được ở hay không?

Ông Nguyễn Văn Nam, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Đà Nẵng cho rằng, nếu không có giải pháp quản lý chặt chẽ việc đầu tư và sử dụng căn hộ du lịch, không ít hậu quả có khả năng xảy ra. Đó là việc hình thành các đơn vị ở do chủ sở hữu có quyền ở được pháp luật quy định. Từ đó, áp lực khá lớn đến hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của thành phố, đặc biệt là tại những khu vực có tầm nhìn phát triển du lịch, dịch vụ, không có sự chuẩn bị về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội khi số lượng người cư trú tăng đột biến.

"Condotel có nguy cơ phá vỡ quy hoạch đô thị do đây là những vị trí có ảnh hưởng về kiến trúc, cảnh quan khu vực được quy hoạch đất để phát triển du lịch. Đối với các dự án ven biển, nếu như toàn bộ hoặc phần lớn các hạng mục của dự án được đầu tư theo hình thức này thì việc quản lý, vận hành khu du lịch không còn gắn liền với trách nhiệm của chủ đầu tư, vì khi đó khả năng hình thành các cụm dân cư trong khu vực được quy hoạch là đất du lịch", ông Nam cho biết.

Rõ ràng, quy định pháp luật chưa theo kịp thực tiễn, nên để thống nhất trong quản lý nhà nước, kiểm soát tốt sự phát triển của thị trường bất động sản cũng như bảo vệ quyền lợi của khách hàng, các cơ quan có trách nhiệm cần kịp thời ban hành các văn bản pháp luật cho phù hợp.

Nếu cứ tiếp tục chấp thuận đầu tư mỗi nơi một kiểu, giao dịch không theo quy định pháp luật nào, thì sau giai đoạn phát triển "nóng" căn hộ khách sạn, nhiều hậu quả có thể xảy ra cho quy hoạch đô thị cũng như nảy sinh tranh chấp giữa các bên liên quan./. 

0 nhận xét: